京财时报

完善租赁并举制:改革农村土地设立集体租赁房

来源:中国证券网                  发布时间:2017-09-13

       从“居者有其屋”到“房子是用来住、不是用来炒的”,可以看出国家为了使房地产市场平稳健康发展,在不断地研究和建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

  据“国土之声”微信公众号消息,2017年8月28日,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《试点方案》)的通知。

  《试点方案》要求国土资源部、住房城乡建设部根据地方自愿,确定第一批在北京(楼盘)、上海(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、成都这13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

  《试点方案》的政策通知一发布,立刻在业界引起广泛关注。

  带动农村经济发展

  其实,这种集体建设用地住房租赁制度已不是什么新鲜政策,国家为了改变房地产“重交易轻租赁”的市场状态,一直在打造商品房交易和租赁市场并列的多元化住房体系。

  记者梳理中获悉,为了发展和支持住房租赁市场,建立租赁并举的住房制度。从2012年始,住房和城乡建设部、国土资源部就已经先后印发了《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》、《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》、《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等。通知中均强调要按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署,在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

  而本次《试点方案》也强调,利用集体建设用地建设租赁房,是为了完善和健全房地产政策,是为了增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;是有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;是有利于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程的有力措施。

  “方案的出台可能对整个房地产市场有一定的促进作用。因为在房地产"租售同权"等住房背景下,《试点方案》建议地方城市利用集体用地自建房屋来租赁,是对中国房地产政策的一个补充。”产业观察家洪仕斌在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

  同时,洪仕斌补充道,这次村镇的土地改革可能会给很多的农民或集体带来的红利。把租赁房发展到农村可以产生新富阶层,农民可以获得土地征收的补偿,增加收入来源;也可能入股成为长期享受土地红利的租赁住房股东。在增加住宅用地来源和租赁住房供给的同时,带动农村经济发展。

  房地产与人居学者冯国亮在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,利用集体建设用地来建设租赁房是房地产长效机制的重要组成部分,那么它对于房地产市场的影响是非常重大和深远的。而农村这种集体建设用地能够创新土地利用管理机制,推动供给侧结构性改革,促进土地资源的高效配置和合理利用,有效地缓解国有建设用地相对不足的局面。

  值得一提的是,在本次改革的融资渠道方面,《试点方案》还指明,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房的运营方式,同时还对村镇集体经济组织制定了标准,不仅要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,还要完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

  但业内有部分人对村镇集体经济组织的能力表示怀疑,认为在资金渠道这块会面临很大的困难。

  对此,洪仕斌认为,国家既然推崇了村镇集体经济组织自行开发运营和通过联营、入股等方式建设运营,说明这个经济组织肯定是有能力把这个新政策做一个有效推广。相信在国家一系列的制度监管下,只要村镇集体经济组织按照市场经济的条件来要求大家,这个试点项目会在乡镇集体经济组织的带动下有一个很好的发展。

  冯国亮对记者称,他之前参与过类似的调研工作,村镇集体经济组织的负责人会和一些有资质的民营企业房地产开发商一起运营合作。目前来看,通过房企进行融资的投资渠道相对紧张,但相信未来国家会在政策层面上针对公租房设立专门的房贷支持或类似的金融产品。

  满足新市民住房刚需

  据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以外来打工人群和就业大学生为主,新市民旺盛的住房租赁需求量大。而在高房价时代,我国大中城市租赁市场房源仍存在总量租价高、严重不足、供应结构不合理等问题。

  《试点方案》指出,为探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。且试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。

  “细读了《试点方案》,内容中提到承租人可凭登记备案的住房租赁合同享受规定的基本公共服务。那么,我们这种没有当地户籍的新市民比较关注,政策实施后能不能帮助我们解决租房子和孩子受教育的困扰。”一位来自外地的北京新市民告诉《中国产经新闻》记者。

  新市民是我国城市建设的主力军和生力军,理应享受城市居民同等的权利和待遇。但由于历史的原因和中国“安家置业”的顽固理念,买房子、孩子受教育等问题很难得到平等公正的待遇。洪仕斌认为,但随着90、95后置业观的改变,这种“租售同权”的房产政策可以为租赁用户提供一个坚实的保障,让租赁者有望享受同等待遇。

  冯国亮在接受采访时进一步指出,这些公租房建在农村集体建设用地上,地价成本相对比较低,能够有效地降低未来租金的成本。对于平衡整个市场,满足不同人群居住的需求有着很现实的意义。本次改革制度和1990年代国家实行的住房体系比较接近,可以通过实践逐步实现房地产行业租售并举的趋势。对于没有本地户籍的新市民来说,未来的集体建设用地上这些公租房是他们解决租房、住房问题的一种有效的途径。包括高端的人才、来北京经商的人群,都可通过公租房解决居住、子女教育等问题。

  对高房价、高租金影响有限

  《试点方案》的出台,意味着一大批低成本房屋即将产生。而目前备受关注的是,这种低成本房屋是否会影响高房价、高租金的房地产行业。

  受访专家普遍认为,“租售并举”作为房地产长效机制的重要一环,其根本目的是通过租赁市场的完善来稳定房地产市场,减少楼市的不理性的投资和投机因素。而房价的高低取决于供需关系和国家货币政策,与租赁市场的完善没有直接的关系。

  在洪仕斌看来,《试点方案》的出台肯定会对现在的高房价有一定的影响,但这种低成本的房屋租赁方式在近几年不会成为主流,这需要时间来慢慢改变人们的消费习惯。这种集体用地租赁住房可能更加符合90、95后或没有办法承担高昂房价成本的一部分消费群体的住房需求。

  冯国亮也给出了类似的观点,集体用地租赁房建好后,租房人群肯定会出现分流,在租赁房源供需平衡的情况下,对目前房地产租金的上涨肯定会产生一定的抑制作用。而房价的水平是由金融、地价等多方面因素决定,它与租金水平的高低没有直接的关系,集体用地租赁房是针对没有部分能力购房的人群,对房价的影响会相对有限。

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