京财时报

第一批民宿大亨来了

http://www.jingcsb.com/ 来源:中国经济网 发布时间:2017-12-18 11:28:10

       冬季的冲绳已经不适宜下海游泳了。

12月14日,在日本冲绳县首府那霸转悠一个下午后,戴天成返回了自己的民宿,计划第二天回国。这是一所占地面积超过1200平米的民宿山庄,山庄内有500平米的园林,蜿蜒的小道,贯穿密林和草丛,联通着山庄内的3幢建筑。这所总投入超过1500万,今年5月刚刚投入运营的海月山庄,迎来了运营后的第一个淡季。

25岁的戴天成是这所民宿的主人。5年前,在刚来日本留学时,戴天成就开始为赴日游客提供包车服务。在接待中,戴天成认识了一位来自杭州的游客,这位经营者最后也成为了这所山庄的投资人。巧合的是,这位游客也是杭州的一名民宿经营者,同时也是民宿投资人,先后投资过4家民宿。

市场需求的增长、较高的房屋空置率以及投资意愿的增强让中国民宿数量不断增长,中国人的民宿经营已经逐渐成了一门“大生意”,变成对房地产价值深度挖掘的“再投资品”,上千万的投入在业内已不是罕见的事情。

由此,一批民宿大亨出现了。

青岛一位民宿业主在海边经营着数个民宿场所,其中一处还拥有一个刚刚修建完成的泳池。这位业主正在筹划租下一整幢近代建筑作为特色民宿。按照这位业主的规划,这处民宿在落成后,每天的租金可以达到4000元。

这种规模的民宿在海外较为罕见,易民宿创始人兼CEO阮智敏对经济观察报表示,海外的民宿业主多为拥有单一物业的个人,一般的形式是将自住的房子空出一间作为民宿经营。阮智敏曾经在香港运营着50间民宿,其所创建的易民宿正在开展一项投资顾问业务,针对个人民宿投资者,提供从选址到运营全链条投资服务。

民宿投资热对于这一行业带来的影响还在逐渐展现。“民宿行业正在发生变化,而且2018年会变化得更大,会大浪淘沙,会倒掉一批,会出来新的方向,新的模式。”民宿投资人王滨对经济观察报表示。

民宿大亨诞生

2012年,刚刚毕业的阮智敏在香港经营了自己的第一家民宿,一间一室一厅小型民宿。阮智敏每月支付给房东7000港币的租金,同时以700港币一晚的价格在网络上出租,入驻率超过80%,每月利润超万元港币。

这一年是中国民宿起步的一年,作为舶来品,“民宿”在中国经历了两年的酝酿期,并最终在2015年——2016年开始蓬勃发展。

根据客栈群英汇、番茄来了、中国饭店协会联合发布的《2016年中国客栈民宿行业数据报告》中的数据显示,截止2016年年底,中国大陆客栈民宿的数量超过5万家,两年时间中增长超过78%。

阮智敏的民宿生意也快速的扩展,最多时,阮智敏在香港拥有50处民宿。这种扩展很大程度来源于住宿的刚需,香港酒店价格较高,同时数量有限,在圣诞节等旺季时,一些订不到酒店的人甚至不得不在麦当劳过夜。

无论是香港还是内地,市场需求的增长为“民宿大亨”的出现提供了基础,一位民宿行业的从业者对经济观察报表示,从2015年民宿数量不断增长开始,一些在2013-2014完成了积累的民宿业主不断扩大规模,并通过公司的方式进行民宿经营,个别大规模的民宿年营收能够达到上千万。“民宿已经成了大生意”,该民宿从业者对经济观察报表示。

在中国民宿行业中,莫干山民宿曾经是一面旗帜。2015年,这里聚集的80多家精品民宿创造了3.5亿元的经济收入,并为地方带来了巨大的经济收益。

莫干山的样本让一些民宿投资人和地方政府跃跃欲试。一位民宿投资人对经济观察报表示,2015年后,在一些旅游景点,类似于莫干山精品民宿的大型民宿数量开始增多,其中一些无论在规模抑或投入上,都远远超过了此前民宿的定义。

另一位民宿从业者对经济观察报表示,地方政府也推动了一些大规模民宿的出现,有些地方政府用低廉的价格提供土地,甚至提供已经盖好的建筑,吸引投资人投资经营、建设民宿。

摩洛哥足球运动员

刘润南在深圳兼职经营着一间小小的民宿,两室一厅房间中的一间卧室被作为民宿出租,另外一间卧室刘润南自住。房子一天的租金为130元,一个月入住率超过80%,虽然不能覆盖房租成本,但在刘润南看来,这种形式的民宿更贴近于民宿的本意。

在刘润南经营民宿的两年时间中,她遇到了不少让她印象深刻的租户。比如曾经有一位来自摩洛哥的足球运动员住进了刘润南的民宿,而彼时刘润南的主业工作正好需要联系,一些海外的足球俱乐部,这位运动员为她提供了一些对接的渠道。

一对母女在准备早餐时,还会给刘润南准备一份。夏天的时候,刘润南还和一些去香港旅行的游客坐在客厅里吃西瓜,聊天。

追溯民宿诞生的初衷,这种带有社交属性的住宿场景或许更贴近于民宿的定义。“民宿最初就是指提供一张床、一顿早饭的地方,即所谓的bed and breakfast(BNB),更重要的是能够通过这种形式结交到不同的朋友”,刘润南对经济观察报表示。

民宿投资人王滨对经济观察报表示,在国外有一种定义,就是十间房以下的,主人亲自打理的、主人能和客人喝酒聊天的,才能叫做民宿。

市场的改变让民宿与酒店之间的界限日益模糊。在一些民宿从业者看来大规模的民宿已经越来越像酒店,这些民宿拥有专业的运营团队,与酒店类似的服务方式,以及动辄上千万的投入。

这种规模化的民宿一定程度上拓展了传统民宿的概念,覆盖了更广泛的人群。“现在很多公务出差的人群也会选择民宿,他们需要的不是传统民宿所提供的社交属性,而是一个更便捷、更舒适、更标准化的住宿场地”,阮智敏对经济观察报表示。

在一些大城市的市区民宿中,公务出差的游客占比已经超过了50%。这种场景中,民宿的竞争力来源在于:与快捷酒店相较,它们能够提供更舒适的环境;与星级酒店相较,它们能够提供更低的价格以及更宽阔的居住空间。

房地产“再投资品”

2015年刘润南在匈牙利购置了两套房产,彼时匈牙利的房地产市场刚刚从下行行情中恢复,房价出于一个较为合理的区间。在购置后,刘润南委托了当地一家公司进行民宿运营,按照当时购置的价钱计算,这两套房产的租售比可以接近8%,要远高于国内2%的租售比。

戴天成运营的海月山庄也是自有资产,日本房价长期出于较为稳定的区间,波动较小,但是租金较高,综合考量,直接购买持有不动产再进行民宿运营成为了一个合理的选择。

民宿“大生意”背后的逻辑是复杂的。与海外民宿经营者不同的是,国内的民宿投资者一部分持有“双重逻辑”,一方面是对于不动产本身的投资,一部分民宿投资者会选择直接购买不动产,等待升值;另一层逻辑则是通过民宿的方式,提升房子的“租售比”,提高回报。

在过去近10年,中国房地产建设浪潮的背景下,民宿正在成为对不动产价值进行深度挖掘的“再投资品”。

一些一线城市中,一间入住率超过80%的民宿在抵扣掉各项成本后,能够产生高于传统长租形式50%的收益率,这一定程度上可以改变城市中不动产租售比较低的现状。“我们已经能直观的感受到,越来越多的人开始对民宿投资感兴趣”,阮智敏对经济观察报表示。

基于这一市场需求,阮智敏创建的易民宿正在推出一项为民宿投资人提供全链条投资顾问的业务,在阮智敏看来,这种模式可以降低投资者进入民宿行业的门槛。“易民宿的民宿投资较为灵活,可以从数万元到数十万元不等”,阮智敏对经济观察报表示。

易民宿目前在日本、泰国以及深圳拥有一些民宿项目。其中位于深圳的一间民宿入住率超过80%,扣除掉8500元的租金后,这间民宿每月的回报可以接近1万元。

阮智敏对经济观察报表示,目前国内民宿数量众多,竞争激烈,因此民宿的经营对于专业能力和经验的要求已经越来越高。而且在一个城市中能经营民宿的房子很多,但并不是所有房子都能有整的投资回报率,对于缺乏经验的投资者来说,从选址到民宿运营,都存在很多挑战。“易民宿希望能够利用数据和经验为投资者进行民宿选址的服务,统一进行装修,并进行后续的民宿运营,让更多有民宿投资意愿的人能够进入这一行业”,阮智敏对经济观察报表示。

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