京财时报

北京土地市场开闸背后:新一轮磨合、协商与博弈

来源:未知                  发布时间:2017-08-08

 

据时代君统计,“抱团取暖”增厚了竞拍环节拿地概率。年初到现在,北京成交的61宗土地里,共有23宗土地被房企联合体拿走,后者总成交金额达891.62亿元,占总成交比重达62.75%。

2017年北京土地市场的下半场,以三宗土地单日吸金112.7亿元高调开启。

鏖战68轮之后,“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元揽下了丰台区西铁营村地块,自持比例54%。

半个月后,北京二环内的东城区永外大街地块的爆冷场面,并不在大家的意料之中。时隔5年重新挂牌的永定大街地块,在8月1日由“华润+招商+碧桂园”联合体以在官网报出的最高竞买价格38.4亿元成交,溢价率仅为0.5%。

这次,“华润+招商+碧桂园”联合体的竞争对手,是实力强劲的“保利+首开”联合体,但这两家在现场竞拍前便选择了退出。众多限制因素,让他们在最后一刻止步。

高歌猛进的时期已过,取而代之的是“宽出严入”的土地生态。“限价、自持、配建自住房”等关键词背后,北京未来住房市场结构迎来不同预期。

房企拿地策略呈现多元化局面,对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块,多达7家的超级联合体已经出现。据时代君统计,“抱团取暖”增厚了竞拍环节的拿地概率。

年初到现在,北京成交的61宗土地里,共有23宗土地被房企联合体拿走,后者总成交金额达891.62亿元,占总成交比重达62.75%。

但如何处理操盘权与并表权的分配难题,如何对地价、项目操作与收益达成共识,是一个难度远远超过拿地的博弈过程。牵手之后,新一轮力量对决已经展开。

开闸与关卡

华润用“永定华章”四个字为项目定调,招商则打出“永定新禧”的宣传语。8月1日,这两张喜气洋洋的红色海报刷遍了朋友圈。第一次进入北京内环后的碧桂园,则显得有些安静。

对住宅部分建设和销售严苛的限制,将考验“华润+招商+碧桂园”这三家房企的开发效率和营销策略。

在这幅总建面约7.36万平方米的土地上,必须执行住宅90/70政策(70%以上为90平以下小户型),且最高单价不得高于93521元/平方米,商业部分的50%需自持经营20年,同时还要配建不小于7000平方米的博物馆无偿移交政府。

更重要的是,这幅地块的竞得方还需要交纳土地开发建设补偿费33.9亿元,最终的土地成本将高达72.3亿元,楼面地价或将超过最终的销售价格。难以实现盈利成了这幅土地不被热捧的真实原因。

事实上,北京土地市场“宽出严入”的局面,已存在不少时日。土地供应在今年“开闸”。4月7日,北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。

计划内容显示,未来北京每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调整,以保障30万套住房建设需求。

但北京土地市场不是无条件“开闸”。随着土地“宽出”而来的是花样翻新的出让方式,围绕着“限房价、控地价”的土地供应工作机制,北京土地市场衍生出了竞配建、竞自持等一系列出让条件,招招直指“2017年房价环比不增长”的目标。

事实上,自2016年12月起,北京在土地出让环节试点“限房价、竞地价”,拉开了北京土地市场游戏规则改变的序幕——地价设拐点上限、自持设置预定比例、住宅售价锁死、自持70年、高标准商品住宅建设方案评比等等,为房企拓展北京市场设置了层层关卡。

而在“930”和“317”调控之后,北京8万元预售证单价红线也框定了不少房企的开盘步伐。

在北京“宽出严入”的土地市场环境下,调控效果已经显现。5月份,北京丰台区丽泽商务区两宗相邻商业地块停止挂牌,最终丽泽金融商务区D-07、D-08地块以43.4亿元近底价成交,被“华润+首开+金茂+金石”联合体竞得,溢价率仅0.46%。

而D-01地块因无人报价流拍——北京土地市场上次出现流拍还是在2015年11月。

按照要求,该两宗地块均需按照土地使用年限100%自持,不能散售。由于缺乏短期变现能力,苛刻的出让条件是这两宗土地遇冷的主要原因之一。

值得注意的是,土地“严入”规则并没有打消房企的拿地热情,反而催生了房企拿地策略的多元化。对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块,房企往往选择以联合体的形式拿地。

搭伙与陪跑

在历次竞拍的房企名单里,可以看到各式花样联合体混搭。

比如屡屡出现的首开+中海+保利+龙湖,金茂+世茂+国瑞,首开+万科+龙湖+东方华美,国开+万科+首开+龙湖,保利+中海+天恒+中粮,首创+远洋+五矿,房山新城+城建+招商等。

比较典型的是今年6月14日,在丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改造地块的出让中,首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”七家房企组成的联合体。

如果说,之前二家房企联合拿地是因为地价高涨,开发商为了降低竞争成本、增加盈利而抱团,那么,在新的游戏规则下,四五家房企,甚至六七家房企抱团在一起,考虑更多的则是先拿地补仓立足江湖,再想如何止损或减损。

房企联合体的力量不能小觑。时代君根据北京市国土资源局公开信息进行梳理与统计:

截至8月7日,北京市年内成交的61宗地块中,有23宗地块被房企联合体拿走,后者总成交金额达891.62亿元,占1420.9亿元总土地成交额的62.75%。

从成交金额来看,早在2017年5月底,北京土地市场成交总价达到851亿元,已经接近2016年全年852.5亿元的水平。

6月22日,随着“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体拿下顺义区高丽营地块,“国开+万科+首开+龙湖”联合体拿下房山区青龙湖地块,北京2017年土地出让总金额也突破了千亿元大关。

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产行业正趋势性地增收不增利。未来,北京房地产市场将进入精算时代,房企更多比拼成本优势:“房企拿地已经不可能有规模利润,(出手)完全是从战略角度看:同时有活干,分摊管理成本,增加销售业绩。”

协商与博弈

两年前,吴瑞(化名)就开始频繁奔走于北京国土局和一线同行之间,他的任务是找到在京拿地同盟者。

“我们要求占股50%以上,目的是并表。”吴瑞供职于广东某大型房企的投资拓展部,他们最近谈拢了几家企业,刚刚(4日)提交了朝阳孙河地块的竞买申请。半个月后,这宗近10万平方米占地面积的地块将进入竞价环节,起始价40亿元。

“谁操盘,谁并表”这个谈判核心,在吴瑞他们结盟之初就要敲定。事实上,如何处理操盘权与并表权的分配难题,如何对地价、项目操作与收益达成共识,是一个难度远远超过拿地的博弈过程。

一般而言,房企联合拿地前会事先签署协议,对地块内权益占比、项目部人员构成,以及举牌授权金额进行约定,并对地块的操盘权、并表权、项目股权收益进行划分。竞拍时,委派其中一家代表进行举牌,联合体成员也会派人陪同。

在拍地现场,认为地价尚在接受范围内的房企可能会继续举牌,若最终拿下地块,联合体成员会重新测算成本并协商——如果就地块综合成本和未来收益达成共识,则可能继续合作;而若成员认为地价太贵,超出授权范围,则有可能会退出合作,由剩余的成员自行接盘,或寻找新的合作方加入。

正常来说,联合体拿地中,房企最看重的一般是操盘权。操盘权意味着主导权,股权之外的操盘管理费,甚至是项目未来可能出现的超额收益分成,”

北京当地一家房企代表孙志(化名)对时代君称,“并表权也非常重要,部分房企选择为自己财报添彩,当然,也有一些房企作为财务投资人来分利润。”

过去,大部分联合体仅由两家公司构成。权益分配自然比较简单:一家操盘项目,另一家则获得并表权。“谁更强势,谁的区域开发和销售更厉害,谁就能拿到操盘权。”孙志说道。

但双方都意在操盘,互不相让的情况,并不是没有出现过。在南京,保利和朗诗在开发朗诗保利麓院时,就为操盘权打成一团。

最后,“蛋糕”被一切为二,麓院南面地块由朗诗操刀打造,北面地块由保利操盘销售,项目物业则由两家合资成立的公司统一负责。

两家联合体拿地后的协商和操作都仍存嫌隙。而如今动辄三四家、四五家的多方联合方式,更是出现了更多的不确定性。

吴瑞坦言,联合体中的各个企业背景实力、开发风格、资金成本都不一样,并不是每一家房企在联合前,都考虑好了联合可能带来的各种风险。

过关斩将拿到地后,“散伙”的风险也随时随地都存在,“在开发前谈崩了,资金压力和开发风险就几何倍数涌现;即便在开发后闹分手,也可能出现无人对物业负责的现象”。

在北京,房企联合体“散伙”早有先例。2015年,平安龙湖兴昌联合体竞得昌平南邵地块后,因超出龙湖、平安授权价格解体;

同年,碧桂园也因授权价格问题退出与金茂联合夺得的丰台花乡地块;

同年,华润招商华侨城联合体以83.4亿元竞得的丰台地块,也因华润招商的退出宣告“拆伙”。

有人选择退出,有人勇敢解盘。拿地19个月之后,华侨城为丰台项目找到了新合伙人。8月1日,华侨城与泰禾分别公告,泰禾带着51.8亿元投身丰台项目。

这将是新一轮磨合、协商与博弈

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