京财时报

工业大院腾退背后: 探寻集体土地新收益

来源:时间号                  发布时间:2017-12-01

工业大院腾退背后: 探寻集体土地新收益

工业大院腾退难点之一,就在于很多企业权责不清,有些甚至转租转包达7次,拆迁款分配引发问题较多。这次的强力腾退整治了环境的同时,亦带出了村集体、村民、承租企业/租户、“二房东”之间利益补偿如何平衡的问题。

  导读

  北京工业大院腾退背后,存在村集体、村民、承租企业/租户、“二房东”之间利益补偿如何平衡的问题。专家认为,腾退之后,村集体和村民要获得土地资本收益,可探索集体经营性建设用地入市。

  北京市对违建工业大院的清理腾退工作还在进行之中。

  据《北京日报》11月29日报道,占地8万余平方米,建筑面积达4.6万余平方米的泰和八通仓储违建区启动拆除,该违建群是朝阳区今年重点拆违项目,也是该区拆违台账上面积最大的一处区域。

  这片市场自2003年“生长”至现在的规模,6个违建区域是不同的承租人分而划之,各自继续向外出租。因为层层分包,出现了“四房东”、“五房东”等情况。

  工业大院腾退的难点之一,就在于很多企业权责不清,有些甚至转租转包达7次,拆迁款分配引发问题较多。这次的强力腾退整治了环境的同时,亦带出了村集体、村民、承租企业/租户、“二房东”之间利益补偿如何平衡的问题。

  “已经有承租人找到我们,咨询腾退补偿的相关问题。”北京圣运律师事务所主任王优银告诉记者。

  腾退之后,村集体和村民如何获得土地资本收益?中国人民大学公共管理学院教授叶剑平对记者表示,探索集体经营性建设用地入市是路径之一。

  多部门协作清理整治

  工业大院出现于上世纪八十年代,在城市规划中,为乡镇经济预留产业空间,也为当地的乡镇企业、乡镇经济发展提供一些空间载体。

  北京市农村工作委员会2000年2月发布《关于“村级工业大院工程”的实施意见》,对符合条件的工业大院所在村进行奖励,从而加快农民向二、三产业转移。

  这些条件包括:有确定的区域,合理的规划和必要的基础设施,并经所在乡镇政府批准;农民成为投资和经营主体,入院企业当年实现销售总收入在2000万元以上等。

  但随着北京市经济发展到新的阶段,工业大院慢慢走向了产业低端,环境脏乱、安全隐患突出。在北京市社会科学院副院长赵弘看来,工业大院碎片化的空间载体本身层次低、规模小,难以配置一些应有的安全防范、环境保护方面等设施。

  对工业大院的监管涉及多个政府部门。

  “《村庄和集镇规划建设管理条例》1994年就已实施,规定兴建厂房、住宅必须经过审批。2000年,北京市城市管理综合执法的试点区域扩大到全市。可以说,县、乡级政府,消防、城管、规划等部门都各有其责。”专业土地法律师、北京才良律师事务所律师王才亮说。

  清理整治工作则更是多部门协作。根据公开报道,北京市经信委牵头编制了《全面清理整治镇村产业小区和工业大院2017年工作方案》,甚至统计部门也全程跟进了工业大院清理整治工作。

  环保部门是此次清理整治工作中的一支重要力量。北京市环保局大气环境管理处副处长何治今年5月介绍,由于“散乱污”企业规模较小且分散的特征,在监管上是个大难题。目前,全市除了原有的地面标准监测站以外,还运用了遥感监测技术,来捕捉这些“散乱污”企业的排污情况。

  工业大院利益关系复杂

  中国人民大学农业与农村发展学院博士生夏学杰2015年调研时发现,在工业大院对外出租的过程中,村集体经济组织的收入较少,更多级差地租收益被中间“食利者”截取。2011年西红门镇农民获得的土地租金只有15万元每公顷,而承租者转租即可获得225万元每公顷的收益。

  “工业大院兴起以前,那些土地大多是荒地,连庄稼都没人种,所以地租便宜,而且租期一般都是20年。”王才亮告诉记者。

  中国国土资源经济研究院徐博等人2015年的调研发现,北京市平谷区一处工业大院内的企业,租地协议多在20世纪90年代签订,租赁期限最短至2033年,最长至2053年,平均土地年租金为1033元/亩,且合同缺乏或仅约定了有限的租金增长机制。

  夏学杰在调研中发现,农民强烈希望收回土地,但受限于多年前签订的土地租赁合同。

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