京财时报

赶快实行房产税,房地产至少还有10年好日子!

来源:中国网                  发布时间:2017-08-08

       8月7日—8月10日,由观点地产主办2017博鳌房地产论坛在海南举行,今天精选了三位重量嘉宾的演讲内容,试图从中解读当前中国房地产的政策导向与最新趋势。著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲指出,有些开发商相信房价能涨,拿到高价地还能挣钱,但没有预期到限购政策出来。假如政府对房价飙升坐视不理,大概两三年时间,房地产市场就会出大问题。同时他也呼吁加快实行房产税,让楼市长治久安。住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一认为,虽然增速下滑将是未来房地产业的常态,但从供需角度看,未来还有起码十年的发展空间。香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗从“去地产化”延展,谈及中国企业的多元化问题,他提出了一个警告:世界经济史证明,所谓的多元化的公司没有一家可以长久,早晚都会分崩离散。我现在继续呼吁,要赶快实行房产税

这次(论坛)给我出的题目是“政策预期”,看到这个题目就想到了去年的一个话题,大家说房价贵是因为地价贵。当时我问,地价贵不是你们举牌拍出来的吗?你怪谁?然后有人就说,当时我举牌拍地,我相信房价能涨,这个地价还能挣钱,但我没预期到政府又变了政策,政府又出来限购了。

这就是政策预期问题。你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢?如果去年没有这些政策出台的话,我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中,房价在飙升,我们在不断买房,大概用两三年的时间,然后就是大崩盘,房地产崩盘、金融崩盘。

但是反过来讲,这些都属于短期政策,现在要讨论的是长效机制,今天早上我们谈到了房产税的事,房产税不仅是个长效机制,提上议程也是一个非常漫长的过程。这是第17届了,我记得我第一届参加的时候就讲了房产税的问题,每次都讲,讲了十几年。城镇化的问题也是讲了很久,一直提不上日程,这也是一种政策预期。在最近一次工作会议上,领导人还提到了要加快出台房地产税,因此现在有些事情也开始逐步明朗。

前几年有些经济学家论证中国以后就是低中(速度)增长了,不要再想什么7%、8%以上的高增长,其中一个重要原因就是需求没有了。你看看中国各种区域的人群的住房自有率确实很高,农村可能是最高的,达到了80%,小城镇80%,中等城市80%,大城市也有80%,这么一看确实好像住房需求没了,但是我们正处在城市化进程当中,我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。

这里再强调一下城市化的问题。农民要进城,在小城市买个房子,小城市的人要到中等城市,在地级市买个房子,地级市的人要到省会买个房子,省会的人到北上广深买房子。过去30多年城市化进程当中的人口迁移,主要进了大城市,这就是城市化带来的住房需求,它是一种合理需求。

投资需求在一定意义上也是合理的,那些人买了房不是自己住,而是出租给别人住,也是合理的。如果你纯粹为了未来的房价飙升,完全不住,放在那里等着升值,从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。

在需求侧最重要的长效机制就是房地产税,就是住房的保有成本。你租出去了,不是你持有了,这个成本就降低了。但是无论如何,你有这个地产,你要付这个成本,然后逼着你要去租,你不租的话,你就会不断地亏损,提高你的保有的成本,这就是房地产税的最基本的原理。

房产税是跟着房价走的,有的国家是跟着租金走的,无论如何,房价涨了,租金涨了,当市场的需求高的时候,你要付出的税也就跟着涨了,这时候人们就会调整自己的需求,有的国家房地产税一出,他要交的房产税比自己的工资都多了,他一定要卖大房子,换小房子,增加市场供应,这是一个内在的稳定器。

房产税呼吁了十几年,我现在继续呼吁,要赶快实行房产税。

实行了房产税(房价)会不会暴跌?我认为不会,因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下,我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制,你就可以把这些东西都放开,当这些东西放开的时候,那些合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那些不太合理的需求,房地产仍然能平稳发展。

所以为什么叫长效机制呢?长效机制就是为了能长治久安,就是为了使我们的机制更好地根据市场机制运行,我们要让市场机制真正良好地运行下去

房地产至少还有10年好日子

改革开放以来,特别是1998年进一步深化住房制度改革以来,我国的房地产业得到了快速发展,绝大多数的居民已基本解决了住房问题,今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。尽管增速下降了,但由于城镇化还在持续推进的原因,所以房地产市场的总规模仍然是很大的。

1.城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间

2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%,户籍人口的城镇化率为41.2%,规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平,则需要更长的时间。

人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应,增加公共租赁房的供应。这方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房发展规划,北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。坦诚地说,共有产权房是2009年左右,我当时带了一批记者到江苏淮安总结的,后来有些地方开始试行。

另外,像北京、广州、成都、武汉等城市,根据国家的要求,还出台了《加快发展租赁住房的意见》,相信在今后的若干年中,租赁市场会有比较大的发展。

2.城市的更新改造,也是一个潜在很大的市场

2016年,按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算,我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米,如果到城镇化达到70%的时候,估算下来,存量的住房肯定会超过360亿平方米。

如果从现在起,每年按2%的面积进行更新、改造,或者是拆旧建新,每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米,这是一个很大的市场。

在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后,城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合,这是必然的趋势,二手房的交易占比会不断提高。

2016年,北京、上海、广州、深圳、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范,租房的比例也会提高,开发企业、中介机构,甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。

3. 新经济业态的发展和居民消费升级的需要,给房地产企业提供了新的空间

这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心,也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产,以及商业欠发达地区的商业地产等。

这方面的投资根据这几年的估算,一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看,房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间,现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展,使供给适应需求,这是政府和企业都要考虑的问题。

多元化的企业早晚会分崩离析

今天讲全球化的地产,我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲讲“去地产化”的话题。

好多人以为我是中国房地产问题的半个专家,其实昨天来之前,我从来没听过“去地产化”这个词,所以我不懂什么是去地产化,到现在还不到24小时,我就变成了“专家”,要跟大家讲讲去地产化。

“你要赚大钱,你却又多元化,你就没戏了”

在内地好多词真是有点莫名其妙,地产化是可以“去”的吗?马克思说,经济发展的几个要素是人力、资金、土地。土地是改不了的,怎么可以“去地产化”?当然,我听人讲了以后才明白过来,所谓的“去地产化”就是多元化,不只是买买土地或者盖房子。但在这里我要警告各位,去地产化或者说多元化,它很有问题。

我看过一些文章,说美国、澳大利亚等国家里面,你找最富有的一两百人,大概有1/3到一半的富人,他的财富累积是跟房地产有关的。历史也告诉我们,靠房地产赚钱是最好的方法之一,去地产化就是你不大愿意再赚钱了。

你搞多元化有什么方法?昨天我听了各种新的模式,比如说现在流行的旅游地产,我对这些做法是持保留意见的,我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。做其它的行业都可以赚钱,但是我们做房地产都不是想赚小钱的,想赚小钱的人不会来搞房地产,来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱,你却又多元化,你就没戏了。

世界各地的经济历史告诉我们,所谓的多元化的公司没有一家可以长久。我记得我年轻的时候,在50年代到70年代,那个阶段美国最火的公司都是多元化企业,现在没有一家存在,除了通用电气之外。这些多元化的公司能成功的机会小之又小,早晚都会分崩离散。

要长线的成功,还是短线的威风?

当然我也理解,为什么今天中国内地那么多的商界朋友都要搞多元化,因为以往30年,中国经济是大发展期,机遇多得不得了,可以说遍地是黄金,你不抓好像是对不起自己,你不抓好像是笨蛋,但是你要小心,历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。希望大家不要那么高估自己,认为一定是我,恐怕最终不是你,而且你可能下场不那么好。

中国那么大,那么多机遇,不抓真是不对。但是你要注意一件事,我认识好多在内地的商人,非常优秀,但是最优秀的都不到国外去,到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢?因为要逐鹿中原,要先把中国这个大市场打下来,在中国制胜了,慢慢再到外国去。

现在我们看到有两种人是往海外走的,一种是专业的公司,像五矿集团,他们没办法,他们是搞矿业的,中国的矿产就那么多,所以他们必须要到海外去,这是可以理解的,他们不多元化,就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的,有东西就买,追逐多元化和追逐规模,这些人成功的机会少之又少,这帮人早晚会失败而回。

一切的问题都在于你要的是什么。你想做什么,20年之后、30年之后,当你退休的时候,你怎么才是最高兴、最快乐的?

简单来说两个选择,你是想长线的赚很多钱的成功,还是想短线的威风?基本上那些疯子都是寻求短线的威风,而牺牲了长远成功的可能性。而疯子的下场绝大部分是失败的。所以我奉劝所有的商界的朋友们,无论你是高管,还是老板,最重要的就是你的心态,你搞清楚你到底想要什么。

在中国做生意很奇怪的一点,就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样,每个企业家都是打前锋的,都是要攻的,要赚钱的,这也很好,但是后方没有人守门,早晚你要失败而回。

赚钱是光荣的,只要你赚得干干净净。但在大家想赚钱的同时,也要想一想怎么不死去,死了就没戏了。我父亲曾经跟我说,你懂得赚钱之前你要先知道一件事,就是怎么不要亏本。

赚钱是很快乐的,但是亏本是很痛苦的,所以你在要赚钱的同时,你要先问一个问题,我怎么才能够不死去、不亏本,那才是长远制胜之道。

也希望内地的朋友们调整一下自己的心态,不要追逐短线的威风,要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功。祝你们长线成功!

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