京财时报

全款支付、另付装修款,楼市卖方底气何来?

来源:邦地产                  发布时间:2017-06-28

年初以来,限购、限贷等房地产调控政策一波接着一波,但部分城市,在强劲的需求下,部分楼盘仍出现开盘售罄,甚至一房难求。对开发商而言,一面是旺盛需求下涨价卖房的冲动,一面是预售证备案价的硬约束。于是,捆绑车位、装修,高首付比例甚至一次性付款等现象在多地接连上演。

种种乱象何时休?

近日邦地产君在浙江省嘉兴市的嘉善县,以及上海等地走访时发现,部分楼盘在销售时通过捆绑装修、价外价等方式,试图绕过预售证备案价的约束。

“项目是以毛坯房备案,如果想购房的话,还需要签订装修合同、一次性支付68万元的装修款后方可签订购房合同。”在上海浦东新区唐镇的大名城某项目的营销中心内,置业顾问告诉邦地产君。

上述置业顾问向邦地产君推荐了一套5号楼113平方米的住宅,计算68万装修款后,总价801万元。邦地产君粗略算了一下,加上装修款后,单价达到70885元/平方米,远超过其62000-66600元/平方米的备案价。

上述项目的置业顾问通过捆绑装修试图绕过预售证备案价限制。无独有偶,在嘉善县高铁站附近的孔雀城半岛跃府项目,其置业顾问则通过价外价和增加首付款的方式试图绕过备案价限制。

在孔雀城半岛跃府营销中心,置业顾问小雷告诉邦地产君:“目前的均价在15000-16000元/平方米左右,小区有专门的班车到嘉善南站以及城区,小区还规划有学校、酒店、商业等配套,完全不用担心。”

但随后小雷给邦地产君做的一套89平方米户型的购房预算单却显示,该项目的备案价仅为9200元/平方米。近60万的溢价部分,要么选择与首付款一起一次性支付后,再进行房贷;要么选择另花8万元购买车位后,进行车位贷款,最高贷款50万。以此来算,上述这套89平方米的住宅,总价达到141万元,首付款近90万元。

“对于上海周边的一些市场来说,当前价格管控压力较大,所以预售证的备案价相对偏低,捆绑车位、精装修的做法,也会削弱政府房地产调控的效果。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉邦地产君。

卖方底气何在?

还记得2014、2015年那会儿,在房地产市场进入行业性低谷之时,购房者们被置业顾问和开发商们好生地“伺候”着,不仅置业顾问态度好,贷款98折、全款97折等优惠十分常见。然而仅仅不到2年,这画风就变了,别说优惠了,能按备案价买到房就不错了。

捆绑车位、精装修,提高首付比例,卖方如此任性,底气何在?

国家统计局数据显示,1-5月商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%。截至5月末,商品房待售面积66018万平方米,较4月末减少1452万平方米,其中住宅减少1307万平方米。

而山东省统计局数据显示,1-5月山东房地产市场商品房销售面积3898.4万平方米,同比增长22.9%。至5月末,房地产市场现房待售面积3940万平方米,待售面积下降14.5%,较去年同期扩大37.3个百分点,现房库存降至2015年来最低水平。

嘉兴市统计局的数据也显示,至5月末,嘉兴全市待售面积365.14万平方米,同比下降31.8%。

可见,市场销售平稳、去库存效果明显,而这也正是开发商任性的底气所在。

“热点城市房源依然紧俏,在备案价约束的情况下,部分房企会选择调整销售模式来突破备案价的限制。”严跃进告诉邦地产君,“而房企通过提高首付比例甚至要求一次性付款,也能实现防范按揭信贷审批风险,快速回笼资金。”

此外,严跃进认为,鉴于购房者取证较难的实际情况,各地管理部门应该建立暗访制度,进一步规范市场乱象,促进房地产市场平稳发展。

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